Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB
Das Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB hat in Deutschland eine besondere Stellung, da es von vielen Institutionen, Behörden und Gerichten ausschließlich anerkannt wird. Empfehlungen zum Aufbau eines Sachverständigengutachtens gibt unter anderem der Bundesverband öffentlich bestellter und qualifizierter Sachverständiger e.V. heraus.
Normierte Wertermittlungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist bei der Wertermittlung zwingend anzuwenden. Die Muster-Anwendungshinweise zur
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) dienen der einheitlichen Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertA enthält ergänzende Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB umfasst i.d.R. 60 bis 100 Seiten.
Normierte Wertermittlungsverfahren sind:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Erforderlich Unterlagen
Für eine Wertermittlung nach § 194 BauGB werden nachfolgende Unterlagen zwingend benötigt:
- Vollständig ausgefüllte Eigentümervollmacht
- Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Bei Rechte und Lasten: sämtliche Eintragungsurkunden
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Grundrisse, Ansichten und Schnitte
- Baugenehmigung
- Baujahr
- Liegenschaftskarte mit Flurstücks- und Eigentumsnachweis
- Anliegerbescheinigung
- Auskunft aus Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Vermietungen: Mietverträge und Mieterliste
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Gerne bin ich bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich.
Ortstermin
Ein Ortstermin ist für die Wertermittlung nach § 194 BauGB unerlässlich. Hierbei sollten möglichst sämtliche Räume besichtigt werden können. Während des Ortstermins werden nach vorheriger Einverständniserklärung Ablichtungen von den Räumlichkeiten vorgenommen, die im Beleihungswertgutachten in der Anlage veröffentlicht werden und so den Zustand des Objektes dokumentieren.
Immobilienarten
Für folgende Immobilien werden Verkehrswertgutachten erstellt:
- unbebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- Reihen-, Doppelhäuser und Doppelhaushälften
- Mehrfamilienhäuser
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Gewerblich genutzte Grundstücke
- Handelsimmobilien
Normierte Wertermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren
§§ 24 – 26 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird durch statistische Auswertung der Kaufpreissammlung der vorläufige Vergleichswert ermittelt. Die Kaufpreissammlung kann von uns als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung beim örtlichen Gutachterausschuss kostenpflichtig abgefragt werden.
Alternativ besteht die Möglichkeit, auf Vergleichsfaktoren zuzugreifen, um einen vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln. Dies setzt jedoch voraus, dass der örtliche Gutachterausschuss die Vergleichsfaktoren im Grundstücksmarktbericht zur Verfügung stellt.
Der Vorläufige Vergleichswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem um Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen, Grundstücksbezogene Rechte und Lasten.
Ertragswertverfahren
§§ 27 – 34 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien, welche sich am nachhaltigen Ertrag orientieren. Es wird vor allem bei renditeorientierten Objekten wie Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Dabei wird der jährliche Reinertrag, also die Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt und mit einem Kapitalisierungszinssatz auf den Barwert abgezinst. Der Wert des Bodens wird separat als Bodenwert berechnet und dem vorläufigen Ertragswert des Gebäudes hinzugerechnet. Der vorläufige Ertragswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem auch um abweichende Erträge von den marktüblich Erzielbaren. Das Verfahren ermöglicht so eine realistische Einschätzung des Marktwertes basierend auf der zukünftigen Ertragsfähigkeit.
Sachwertverfahren
§§ 35 – 39 ImmoWertV
Das Sachwertverfahren ist ein Immobilienwertermittlungsverfahren, das vor allem bei selbst genutzten Wohnimmobilien angewendet wird. Dabei wird der Wert des Grundstücks und der Sachwert der Immobilie getrennt berechnet. Der Grundstückswert wird üblicherweise aus objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerten ermittelt, während der Sachwert des Gebäudes anhand der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters berechnet wird. Die Normalherstellungskosten werden mittels des Baupreisindexes zum Wertermittlungsstichtag angepasst. Der vorläufige Sachwert wird zum aktuellen Marktgeschehen angepasst. Abschließend werden vom vorläufig marktangepassten Sachwert die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Diese können aus den Gegebenheiten des Grund und Bodens, oder aus der zu bewertenden baulichen Anlage hervorgehen.
Mitgliedschaften / Partnerschaften
BVS e.V.
Ich bin Mitglied im Landesverband Hamburg/Schleswig-Holstein des BVS e.V. – dem Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.
WTSH Wirtschaftsförderung und Technologietransfer Schleswig-Holstein GmbH
Ich bin Partner der WTSH Wirtschaftsförderung und Technologietransfer Schleswig-Holstein GmbH und mächtig stolz, im echten Norden leben zu dürfen.
Gutachter Sebastian Selzer . Sachverständigen- und Wertermittlungsbüro
Sebastian Selzer
Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)
M. Sc. Management [Bau Immobilien Infrastruktur]
B. A. Architektur
Treibweg 35
25813 Husum
0151 218 069 37
info@gutachter-selzer.de
www.gutachterkollektiv.de
Was mich auszeichnet
Qualifikation . Professionalität
Aufgrund meiner langjährigen Berufserfahrung in der Bau- und Immobilienbrache verfüge ich über ein tiefes und zugleich breitgefächertes Fachwissen, welches für die qualifizierte Wertermittlung eine sehr gute Basis bildet.
Die Qualifikation „geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“ kann ausschließlich von Personen mit nachgewiesener hervorragender Qualifikation und persönlich integerem Handeln erreicht werden.
Unabhängigkeit . Sachverstand
Ich verpflichte mich dazu, stets unabhängig und unparteiisch zu handeln. Zudem lebe ich das Vier-Augen-Prinzip mit meiner Kollegin Frau Birgit Hüning.
Lebenslanges Lernen . Weiterbildung
Ich halte mein Wissen durch fortlaufende Weiterbildungen stets aktuell und erweitere es durch Zusatzqualifizierungen.
Ausbildung, die verpflichtet.
Unterschiedliche Stationen im Leben verändern den Blick – ermöglichen den Perspektivwechsel. Mein Blick auf Immobilien ist u.a. durch meine Fachfortbildungen bei EIPOS und durch zwei abgeschlossene Studiengänge geprägt. Sowohl bautechnisch als auch von der finanziellen und wirtschaftlichen Seite betrachte ich die Bewertungsobjekte. Auch weites Reisen im Rahmen der beiden Studien weitet den Blick – sowohl in Taiwan als in Südafrika konnte ich interkulturell erfahren, wie unterschiedlich lokale Märkte funktionieren und, was landestypisch bautechnisch alles möglich ist.
EIPOS in Dresden
Fachfortbildungen zum geprüften Sachverständigen für Immobilienbewertung (EIPOS) in Dresden.
Bauhaus Universität in Weimar
Master-Studium an der Bauhaus Universität in Weimar, an der Bauingenieur-Fakultät im Studiengang Bau-, Immobilien- und Infrastrukturmanagement.
Hochschule für Technik in Stuttgart
Bachelor-Studium an der Hochschule für Technik in Stuttgart, an der Architektur-Fakultät im Studiengang Architektur.
Nelson Mandela Metropolitan University in Port Elizabeth, Südafrika
Auslandssemester im Rahmen des Architektur-Studiums.
Tatung University in Taipeh, Taiwan
Sprach- und Exkursionsaufenthalt im Rahmen des Architektur-Studiums.
Fachkundiger Gutachter für Immobilienbewertung
Kontaktieren Sie mich in Hamburg oder ganz Schleswig-Holstein (exklusiv Kiel) – schnell und unkompliziert per Telefon oder E-Mail.
Netzwerke stärken die eigenen Fähigkeiten und machen uns selbst kompetenter
Stätiges Lernen und die Weiterentwicklung der eigenen Fähigkeiten stehen für mich ganz oben. Daher habe ich mit meiner tollen Kollegin Frau Birgit Hüning das Gutachterkollektiv ins Leben gerufen. Der stätige Austausch und Dialog macht uns Tag für Tag ein bisschen besser – so können wir den Wandel der Zeit besser greifen.