Immobilienbewertung in Hamburg-Nord
Moin – mit präzisen Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB und fachkundiger Beratung unterstütze ich Ihren Immobilienerfolg in Hamburg-Nord.
Unabhängig, seriös und regional im echten Norden.
Qualifizierte Immobilienbewertungen für Käufer, Unternehmen und Investoren
M. Sc. Sebastian Selzer steht für präzise Immobilienbewertung mit fundiertem Fachwissen in Architektur, Bau-, Immobilien- und Infrastrukturmanagement. Ich verpflichte mich zu Vertrauen, Genauigkeit und kundenorientiertem Service, um Ihre Investitionen sicher zu gestalten. Für Sie bin ich in Hamburg-Nord tätig.
Ich biete Ihnen Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB, Gerichtsgutachten, Kaufpreiseinschätzungen als gutachterliche Stellungnahme und individuelle Beratung – stets mit Fokus auf höchste Qualität und Ihre Zufriedenheit. Auch beim Kauf Ihrer Immobilie begleite ich Sie gerne in Form der Hauskaufberatung.
Verkehrswertgutachten, Gerichtsgutachten, Kaufpreiseinschätzungen und Hauskaufberatungen vom erfahrenen und geprüften Sachverständigen
Entdecken Sie meine umfangreichen Serviceleistungen, die auf Qualität und Kundenzufriedenheit setzen – weisungsunabhängig, fundiert und mit Sachverstand.
Verkehrswertermittlung gem. § 194 BauGB
Mit meinem Fachwissen ermittele ich den Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie zuverlässig – z.B. zur Vorlage beim Finanzamt im Rahmen der Schenkungs- und Erbschaftssteuer, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen (z.B. im Rahmen einer Scheidung) oder zum Auslösen der Immobilien aus dem Betriebsvermögen (z.B. bei einer Familien-GbR oder einer Familien-KG). Ebenfalls kann ich Ihnen im Rahmen der Grundsteuerreform beratend zur Seite stehen.
Gerichtsgutachten gem. 194 BauGB
Ob für Scheidungen, Hausverkauf im Betreuungsfall, Erbstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen – ein fundiertes Immobiliengutachten kann in rechtlichen Auseinandersetzungen entscheidend sein. Als unabhängiger Sachverständiger erstelle ich Gutachten nach den geltenden Bewertungsrichtlinien der ImmoWertV. Diese bieten Gerichten, Anwälten und Rechtspflegern eine verlässliche Grundlage für ihre Entscheidungen. Sie sind ein Familiengericht, Amtsgericht, Nachlassgericht oder Betreuungsgericht? Dann senden Sie mir gerne eine Anfrage.
Kaufpreiseinschätzung als gutachterliche Stellungnahme
Ich erstelle präzise Bewertungen, die Ihre Investitionsentscheidungen unterstützen. Gerne kann ich Ihnen im Rahmen der Hauskaufberatung auch eine Kaufpreiseinschätzung als gutachterliche Stellungnahme erstellen. Hierbei prüfe ich mittels der normierten Ermittlungsverfahren, ob der aufgerufene Kaufpreis plausibel ist. So vermeiden Sie, dass Sie zu viel für Ihre Wunschimmobilie zahlen und wissen, was im Rahmen des GEG energetisch auf sie zukommen kann.
Hauskaufberatung und Verkaufsberatung
Meine Beratung und Begleitung hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen beim Immobilienerwerb zu treffen. Ich sichte die Objektunterlagen, prüfe die Immobilie vor Ort auf Herz und Nieren und gebe Ihnen damit eine fundierte Grundlage an die Hand, mit dem Makler oder Verkäufer in Verhandlung zu treten. Mein Honorar können Sie im Rahmen der Steuererklärung als Beratungskosten geltend machen – fragen Sie Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.
Kompetente Unterstützung beim Immobilienerwerb in Hamburg-Nord
Profitieren Sie von präzisen Bewertungen und fundierter Expertise für Ihre Immobilienentscheidung.
Mitgliedschaften / Partnerschaften
BVS e.V.
Ich bin Mitglied im Landesverband Hamburg/Schleswig-Holstein des BVS e.V. – dem Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.
WTSH Wirtschaftsförderung und Technologietransfer Schleswig-Holstein GmbH
Ich bin Partner der WTSH Wirtschaftsförderung und Technologietransfer Schleswig-Holstein GmbH und mächtig stolz, im echten Norden leben zu dürfen.
Gutachter Sebastian Selzer . Sachverständigen- und Wertermittlungsbüro
Sebastian Selzer
Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)
M. Sc. Management [Bau Immobilien Infrastruktur]
B. A. Architektur
Treibweg 35
25813 Husum
0151 218 069 37
info@gutachter-selzer.de
www.gutachterkollektiv.de
Was mich auszeichnet
Qualifikation . Professionalität
Aufgrund meiner langjährigen Berufserfahrung in der Bau- und Immobilienbrache verfüge ich über ein tiefes und zugleich breitgefächertes Fachwissen, welches für die qualifizierte Wertermittlung eine sehr gute Basis bildet.
Die Qualifikation „geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“ kann ausschließlich von Personen mit nachgewiesener hervorragender Qualifikation und persönlich integerem Handeln erreicht werden.
Unabhängigkeit . Sachverstand
Ich verpflichte mich dazu, stets unabhängig und unparteiisch zu handeln. Zudem lebe ich das Vier-Augen-Prinzip mit meiner Kollegin Frau Birgit Hüning.
Lebenslanges Lernen . Weiterbildung
Ich halte mein Wissen durch fortlaufende Weiterbildungen stets aktuell und erweitere es durch Zusatzqualifizierungen.
Ausbildung, die verpflichtet.
Unterschiedliche Stationen im Leben verändern den Blick – ermöglichen den Perspektivwechsel. Mein Blick auf Immobilien ist u.a. durch meine Fachfortbildungen bei EIPOS und durch zwei abgeschlossene Studiengänge geprägt. Sowohl bautechnisch als auch von der finanziellen und wirtschaftlichen Seite betrachte ich die Bewertungsobjekte. Auch weites Reisen im Rahmen der beiden Studien weitet den Blick – sowohl in Taiwan als in Südafrika konnte ich interkulturell erfahren, wie unterschiedlich lokale Märkte funktionieren und, was landestypisch bautechnisch alles möglich ist.
EIPOS in Dresden
Fachfortbildungen zum geprüften Sachverständigen für Immobilienbewertung (EIPOS) in Dresden.
Bauhaus Universität in Weimar
Master-Studium an der Bauhaus Universität in Weimar, an der Bauingenieur-Fakultät im Studiengang Bau-, Immobilien- und Infrastrukturmanagement.
Hochschule für Technik in Stuttgart
Bachelor-Studium an der Hochschule für Technik in Stuttgart, an der Architektur-Fakultät im Studiengang Architektur.
Nelson Mandela Metropolitan University in Port Elizabeth, Südafrika
Auslandssemester im Rahmen des Architektur-Studiums.
Tatung University in Taipeh, Taiwan
Sprach- und Exkursionsaufenthalt im Rahmen des Architektur-Studiums.
Fachkundiger Gutachter für Immobilienbewertung
Kontaktieren Sie mich in Hamburg-Nord – schnell und unkompliziert per Telefon oder E-Mail.
Netzwerke stärken die eigenen Fähigkeiten und machen uns selbst kompetenter
Stätiges Lernen und die Weiterentwicklung der eigenen Fähigkeiten stehen für mich ganz oben. Daher habe ich mit meiner tollen Kollegin Frau Birgit Hüning das Gutachterkollektiv ins Leben gerufen. Der stätige Austausch und Dialog macht uns Tag für Tag ein bisschen besser – so können wir den Wandel der Zeit besser greifen.
Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB
Das Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB hat in Deutschland eine besondere Stellung, da es von vielen Institutionen, Behörden und Gerichten ausschließlich anerkannt wird. Empfehlungen zum Aufbau eines Sachverständigengutachtens gibt unter anderem der Bundesverband öffentlich bestellter und qualifizierter Sachverständiger e.V. heraus.
Normierte Wertermittlungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist bei der Wertermittlung zwingend anzuwenden. Die Muster-Anwendungshinweise zur
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) dienen der einheitlichen Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertA enthält ergänzende Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB umfasst i.d.R. 60 bis 100 Seiten.
Normierte Wertermittlungsverfahren sind:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Erforderlich Unterlagen
Für eine Wertermittlung nach § 194 BauGB werden nachfolgende Unterlagen zwingend benötigt:
- Vollständig ausgefüllte Eigentümervollmacht
- Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Bei Rechte und Lasten: sämtliche Eintragungsurkunden
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Grundrisse, Ansichten und Schnitte
- Baugenehmigung
- Baujahr
- Liegenschaftskarte mit Flurstücks- und Eigentumsnachweis
- Anliegerbescheinigung
- Auskunft aus Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Vermietungen: Mietverträge und Mieterliste
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Gerne bin ich bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich.
Ortstermin
Ein Ortstermin ist für die Wertermittlung nach § 194 BauGB unerlässlich. Hierbei sollten möglichst sämtliche Räume besichtigt werden können. Während des Ortstermins werden nach vorheriger Einverständniserklärung Ablichtungen von den Räumlichkeiten vorgenommen, die im Beleihungswertgutachten in der Anlage veröffentlicht werden und so den Zustand des Objektes dokumentieren.
Immobilienarten
Für folgende Immobilien werden Verkehrswertgutachten erstellt:
- unbebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- Reihen-, Doppelhäuser und Doppelhaushälften
- Mehrfamilienhäuser
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Gewerblich genutzte Grundstücke
- Handelsimmobilien
Normierte Wertermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren
§§ 24 – 26 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird durch statistische Auswertung der Kaufpreissammlung der vorläufige Vergleichswert ermittelt. Die Kaufpreissammlung kann von uns als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung beim örtlichen Gutachterausschuss kostenpflichtig abgefragt werden.
Alternativ besteht die Möglichkeit, auf Vergleichsfaktoren zuzugreifen, um einen vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln. Dies setzt jedoch voraus, dass der örtliche Gutachterausschuss die Vergleichsfaktoren im Grundstücksmarktbericht zur Verfügung stellt.
Der Vorläufige Vergleichswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem um Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen, Grundstücksbezogene Rechte und Lasten.
Ertragswertverfahren
§§ 27 – 34 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien, welche sich am nachhaltigen Ertrag orientieren. Es wird vor allem bei renditeorientierten Objekten wie Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Dabei wird der jährliche Reinertrag, also die Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt und mit einem Kapitalisierungszinssatz auf den Barwert abgezinst. Der Wert des Bodens wird separat als Bodenwert berechnet und dem vorläufigen Ertragswert des Gebäudes hinzugerechnet. Der vorläufige Ertragswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem auch um abweichende Erträge von den marktüblich Erzielbaren. Das Verfahren ermöglicht so eine realistische Einschätzung des Marktwertes basierend auf der zukünftigen Ertragsfähigkeit.
Sachwertverfahren
§§ 35 – 39 ImmoWertV
Das Sachwertverfahren ist ein Immobilienwertermittlungsverfahren, das vor allem bei selbst genutzten Wohnimmobilien angewendet wird. Dabei wird der Wert des Grundstücks und der Sachwert der Immobilie getrennt berechnet. Der Grundstückswert wird üblicherweise aus objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerten ermittelt, während der Sachwert des Gebäudes anhand der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters berechnet wird. Die Normalherstellungskosten werden mittels des Baupreisindexes zum Wertermittlungsstichtag angepasst. Der vorläufige Sachwert wird zum aktuellen Marktgeschehen angepasst. Abschließend werden vom vorläufig marktangepassten Sachwert die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Diese können aus den Gegebenheiten des Grund und Bodens, oder aus der zu bewertenden baulichen Anlage hervorgehen.
Kaufpreiseinschätzungen (als gutachterliche Stellungnahme; umgangssprachlich „Kurzgutachten“)
Nicht immer ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB erforderlich. Eine sogenanntes Kaufpreiseinschätzung ist eine Form der gutachterlichen Stellungnahme und kann zur Orientierung für Kauf oder Verkauf, zur eigenen Vermögensübersicht und Wertaufteilung bei gütlicher Einigung verwendet werden. Sie ist nicht geeignet für gerichtliche oder behördliche Zwecke.
Beratungsumfang Kaufpreiseinschätzungen
Eine Kaufpreiseinschätzung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme ist gegenüber dem Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB wesentlich verkürzt. Die Beschreibung erfolgt stichpunktartig einschließlich der rechtlichen Gegebenheiten. Objektspezifische Besonderheiten, Sanierungsrückstau sowie Rechte und Lasten, werden berücksichtigt. Die Kaufpreiseinschätzung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme beinhaltet mindestens ein geeignetes normiertes Berechnungsverfahren sowie die Plausibilisierung des Ergebnisses. Die verkürzte Darstellung orientiert sich am Aufbau und der Struktur eines Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB. Sie ist nicht verwendbar für steuerliche Zwecke, nicht bei rechtlichen Auseinandersetzungen und nicht zur Vorlagen beim Betreuungsgericht. Der Ablauf und die erforderlichen Unterlagen gleichen denen eines Verkehrswertgutachtens gem. § 194 BauGB. Die Kaufpreiseinschätzung in Form der gutachterlichen Stellungnahme umfasst i.d.R. etwa 30 bis 40 Seiten. Die Wertermittlungsverfahren werden je nach Objekt und Datenlage gewählt.
Die Wertermittlung ist nicht möglich, wenn wesentliche Unterlagen zur Immobilie fehlen. Für Sachverständige gilt die Sorgfaltspflicht. Für eine Kaufpreiseinschätzung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme ist ein Mindestmaß an Unterlagen unerlässlich. Wenn auftragsgemäß auf die Einholung erforderlicher Unterlagen verzichtet werden soll, wird dies in der Leistungsbeschreibung der Kaufpreiseinschätzung vermerkt. Bei dem Ergebnis handelt es sich dann um einen Wert, der auf Annahmen beruht. Ein Ortstermin ist auch hier unerlässlich. Hierbei sollten möglichst sämtliche Räume besichtigt werden können. Während des Ortstermins werden Ablichtungen von den Räumlichkeiten vorgenommen, die in der Anlage veröffentlicht werden und so den Zustand des Objektes dokumentieren.
Hauskaufberatung und Verkaufsberatung
Eine Kaufberatung bietet eine neutrale und qualifizierte Entscheidungshilfe bei dem Erwerb Ihrer Wunschimmobilie. Beim Verkauf wollen Sie sicher gehen, dass Sie alles richtig machen?
Beratungsumfang Hauskaufberatungen
Bei einer Hauskaufberatung werden von mir folgende Fragestellungen mündlich oder schriftlich beantwortet:
- Ist der Immobilienpreis gerechtfertigt?
- Liegen Baumängel, Bauschäden oder Instandhaltungsstau vor?
- Sind bauliche Änderungen an der Wunschimmobilie möglich?
- Wie ist der energetische Zustand der Wunschimmobilie?
Den Umfang einer Hauskaufberatung können Sie individuell wählen. Folgende Optionen stehen Ihnen zur Verfügung:
- Mündliche Vor-Ort-Beratung
- Ortstermin mit Protokoll
- Ortstermin mit Kaufpreiseinschätzung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme
Auch hier ist es erforderlich, dass ich mich vor dem Besichtigungstermin in das Objekt einarbeiten und eindenken kann – Ihrerseits benötige ich sämtliche Unterlagen, die Ihnen für das Wunschobjekt vorliegen.
Beim Ortstermin einer Hauskaufberatung wird das gewünschte Objekt möglichst komplett von außen und innen besichtigt. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Hinweise während des Ortstermins bzw. auf Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführungen im Baujahr. Auf Baumängel, Bauschäden und Instandhaltungsstau kann nur hingewiesen werden, sofern sie zerstörungsfrei ersichtlich sind, d.h. offensichtlich erkennbar sind. Eine Öffnung von Bauteilen zur Untersuchung der darunter befindlichen Konstruktion/Materialien darf nicht durchgeführt werden.
„Manchmal sieht man den Wald vor lauter Bäumen nicht“ – eine Redewendung, die wir wohl alle kennen. Und so landläufig sie auch verwendet wird, ist es in der Tat so, dass ich mit meinem klaren Blick auf Ihr Vorhaben vor Fehlern und Folgekosten schützen kann. Ich drösele Ihnen das einzeln und sachlich auf, was Sie für Ihr Traumobjekt halten.
Für Sie im Einsatz in Hamburg-Nord
Hier ein kleiner Auszug von schönen Orten im Norden, in denen ich für Sie tätig bin und Sie bei Ihrem Vorhaben unterstütze.